?

Log in

No account? Create an account

Михаил Захаров (захаров.жж.рф)

Просто и понятно о праве, юридическая помощь, путешествия и немного политики.

Previous Entry Share Next Entry
Покупка квартиры. Правильный алгоритм. Часть 1 - вторичное жилье.
nwulf


Вы мне справедливо возразите: "А что ты нам тут такого особенного можешь рассказать?". На первый взгяд, возможно и ничего. Все что будет прочитано ниже, возможно вы и самми знали. Вопрос в другом, применяете ли вы это на практике.
Сразу отмечу, что предлагаемых действий будет гораздо больше и они будут материально затратнее. Но в результате мы получим спокойствие после сделки и максимально обезопасим себя от нежелательных последствий.


саморекламой, можете считать - пособием.
Ну-с, начнем.

Многие  полагают, что достаточно пригласить риэтора, посмотреть наличие свидетельства о праве собственности, сдать документы на государственную регистрацию. И всё.
Да это так, в общем случае. Но это только в том случае, если вы уверены в продавце и в самой недвижимости.
Кроме того, многие до сих пор считают, что если сделку сопровождает риэлтор, то это 100% гарантия, что в последствии сделка не будет признана недествительной.
Тоже заблуждение. Риэлтор никак  и ничем не отвечает ни перед продавцом, ни перед покупателем. Это всего лишь "помощник" в оформлении сделки. Убытки которые можно взыскать с риэлтора (при наличии договора) - это стоимость его услуг. И то не всегда.
По существу:

Этап 1. Общая документация

Внимательно изучаем правоподтверждающие документы (свидетельство о праве собственности), получаем выписку из домовой книги (финансовый лицевой счет) , технический (кадарстровый паспорт) квартиры.
Смотрим, на каком основании получил собственность предыдущий владелец, если он продает через короткий срок после того, как приобрел в собственность сам, задаем вопрос (не ему - он найдет 1000 ответов, а себе) почему?.
Возможно, он взял большую сумму в долг и вот-вот будет наложен арест на недвижимость, возможно, предыдушую сделку кто-то готовится оспорить.
На этом же этапе получаем выписку из ЕГРП на данный объект. Не отходя от компьютера это можно сделать здесь: Выписка из ЕГРП онлайн.
Проверяем экспликацию плана квартиры и соответствие ее фактической планировке для того, чтобы потом не было претензий (о незаконной перепланировке и т.д.)
Знакомимся, по возможности, с соседями (во время просмотров). Это действие может и не даст каких-либо результатов, а может и даст.
Самое главное: пообщатесь с собственником и проверьте, что он собственник. А не по доверенности с каким-либо представителем. Эта доверенность может быть давно отозвана, да и просто подделана.
Я бы вообще не рекоментовал, какой-бы сладкий вариант не был, без беседы с собственником (изучении его) выходить на сделку. Все отговорки: он заграницей, он далеко, он не любит общаться - в расчет не принимать.


Этап 2. История

Пожалуй самый сложный этап.
Когда ко мне обращаются с такой просьбой я обычно закладываю на него от 2-х недель до месяца.
- проверяем всех прописанных и выписанных
- наличие несовершеннолетних, либо выписанных "в никуда".
- наличие задолженностей по коммунальным услугам
- наличие вообще задолженностей у продавца его супруги\супруга. Может быть готовится какая либо процедура по взысканию и обеспечению требований. Понятно, что вы об этом можете узнать в момент регистрации и регистрация будет приостановлена. И если деньги закладывались в банковскую ячейку, вы их не потеряете. Но потеряете время.
- все согласия супруга\супруги на отчуждении квартиры, даже если они нотариальные проверить у нотариуса. Действительно ли они даны.
- проверяем наличие судебных требований к собственнику (в том числе и дела о разделе имущества)
- проверяем отсутствие постановки на учет в наркологическом и психоневрологическом диспансере собственника и всех кто зарегистрирован в этой квартире.
- саму историю квартиры сколько раз продавалась, как и с кем.
- индивидуально и по ситуации - проводим дополнительные действия и запрашиваем необходимую информацию.

Этап 3. Составление договора

Договор в общем то стандартный, просто внимательно читаем его и стоимость недвижимости не занижаем. Это происходит сплошь и рядом ради ухода от налогов, но при расторжении сделки вы можете взыскать только ту сумму, которую указали в договоре.

Самое главное. При подписании договора я приглашаю психиатра с интитута Сербсткого, чтобы он дал заключение о состоянии психического здоровья как продавца, так и покупателя. Иногда эта услуга не дешевая, но тем не менее. Продавец может на учете и не состоять, но быть психически больным. Сделка через суд "слетит" моментально.

Этап 4. Банковская ячейка

Для обеспечения безопасности проведения платежей 99% граждан уже пользуются банковской ячекой. Два нюанса:
- договор аренды банковской ячейки делайте на 10 дней дольше времени регистрации, т.к. возможны незначительные задержки
- перед закладкой денег в ячейку проверьте их на подлинность и пересчитайте.

Этап 5. Регистрация

В регпалату (я говорю  по-простому) желательно являться лично, также проявите настойчивость, пусть также лично явится и  продавец. Если это невозможно и от продавца будет представитель по доверенности, то накануне проверьте: не отозвана ли доверенность, действительно ли она существует и на какие действия выдана. Поскольку, регистратор может упустить какие- то моменты, а разгребать все последствия - вам.

Итог

Да, несколько сложнее.
Да, затратнее.
Да, длительнее.
Но риски сводятся к минимуму и практически к отсутствию.
Но вот парадокс, люди готовы заплатить от 50000 рублей лишь за составление договора купли-продажи риэлторам и потом, при неблагоприятных последствиях. лишиьтся жилья, чем 150 000 - 300 000 рублей за полную проверку и жить спокойно.

Как считаете, оправдана ли такая полная проверка

Оправдана. только если цена на недвижимость высокая
21(22.1%)
Оправдана в любом случае
61(64.2%)
Не оправдана при низкой цене на недвижимость
3(3.2%)
Не оправдана в любом случае
8(8.4%)
Свой вариант
2(2.1%)


 Занимаюсь я еще и другими делами: http://nwulf.livejournal.com/91538.html


Добавляем автора в друзья

Нет аккаунта в ЖЖ?. Все дублируется в соцсетях (там тоже дружим):

/ Фейсбук / Вконтакте / Твиттер /





promo nwulf february 4, 2017 21:52 7
Buy for 10 tokens
Никогда не понимал болельшиков футбола или хоккея с животами "полторашка пива в сутки" которые очень эмоционально болеют за свои команды. Я еще могу понять человека, который хотя бы занимается указанными видами спорта на уровне "любитель+", но только не того, который слово…

семь раз отмерь - один раз отрежь)

- Совершенно с вами согласен )

Проверка оправдана в любом случае, так надежнее

в любом случае, лучше свести риски к минимуму. Это не только недвижки касается

Всегда надо проверять чистоту сделки....

предупрежден - значит вооружен) спасибо)

проверка оправда, 100%

Всегда пожалуйста)

все нужно проверить десять раз)

без возражений)

Все прочитал. Все жестко. Вывод надо покупать первичку)

P.S.при опросе проголосовал "оправдана при любом случае". Все-таки для многих те деньги, которые они платят - это единственные в жизни накопленные сбережения

Edited at 2015-03-23 12:19 pm (UTC)

первичка, конечно намного проще (в плане юридической чистоты)

К сожалению, цены на жилье в РФ сильно раздуты. А в крупных городах - тем более. Вот и становятся квартиры практически для 90% населения единственной целью в жизни. И объектом, который также очень просто потерять(

сколько уже народу погрело на безалаберности и доверчивости....

К сожалению, это так

предосторожность лишней не бывает...

лучше перебдеть, чем недобдеть)

Мы недавно сталкивались с покупкой жилья, весьма проблемная процедура.

я бы сказал еще и нервозная

Пока квартиру не собираюсь покупать, но информация полезная.

Значит не зря стараюсь)

спасибо, это надо знать.

да, то надо знать каждому

Перед покупкой недвижимости на вторичном рынке я специально прослушала целый платный курс про то, как устроен рынок вторичной недвижимости у нас в стране. Узнала много интересного и не банального. Где и как можно экономить, а где экономить не надо; как купить квартиру ниже рыночной стоимости, как застраховать себя от неприятностей. У нас же фактически "черный рынок". Я записала этот курс, и там теперь аудио- и видеозаписей примерно на 10 часов времени. И мне всё это пригодилось при покупке!
Так что поддерживаю инициативу рассказывать людям, как нужно покупать недвижимость. Тема эта гораздо шире, чем можно изложить в формате поста в соц.сети, поэтому в любом случае лучше не обольщаться, не думать, что теперь мы всё поняли и всё получится супер. Безопаснее покупать с грамотным юристом и грамотным риэлтором; а найти грамотных специалистов не так-то просто. Михаил, на мой взгляд, один из очень грамотных юристов, и очень приятно, что он делится своим опытом. Спасибо!

Основательный подход ! Вы хотя бы "в теме" будете...