nwulf (nwulf) wrote,
nwulf
nwulf

Category:

Будьте судьей (продолжение репортажа о "Недоступном жилье")

Продолжение.
Начало здесь:

[часть 1]
http://nwulf.livejournal.com/60905.html

[Часть 2]
http://nwulf.livejournal.com/61359.html

[Часть 3]
http://nwulf.livejournal.com/62153.html

[Часть 4]
http://nwulf.livejournal.com/66501.html

[Часть 5]
http://nwulf.livejournal.com/67200.html


Тем, кому лень читать предыдущие части, смысл в следующем: с 2007 года застройщики, преимущественно физические лица, выстраивают в пригородах крупных городов жилые дома и продают их в долевую собственность.

Доступная цена, приемлемое качество – от покупателей нет отбоя.
Через 3-4 года местные власти, видя, что откаты проходят мимо их кармана и цены не раздутые обращаются с исками в суд о сносе строений, причем в тот момент когда все распродано, дома окончены строительством, в большинстве случаев подведены коммуникации, люди сделали ремонт, получили постоянную регистрацию (прописку).

Суды «под копирку» выносят решения о сносе строений и показательно сносят (Вешки).

Сегодня я Вам дам возможность стать независимыми судьями и решить, кто же прав: зажравшиеся чинуши или добросовестные приобретатели, те кому в будущем грозит пополнить ряды бездомных.


Доводы органов власти и аргументы жильцов.

1. Дом является многоквартирным (либо имеет признаки многоквартирности) исходя из визуального осмотра и наличия обособленных помещений. Нет разрешения на строительство.

Согласно ст. 16 Жилищного кодекса  РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Понятие  ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ЖИЛОЙ ДОМ определен и в части 3 статьи 48 Градостроительного Кодекса РФ, признаки же многоквартирности определены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, согласно которого,  многоквартирный дом определен как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Из буквального толкования норм вышеуказанного постановления, что для подтверждения статуса дома как МНОГОКВАРТИРНОГО, должно быть установлено, что помещения в исследуемом доме являются КВАРТИРАМИ.
Доказательств, подтверждающих, что данные помещения (либо их совокупность) является квартирами  не представлено.
Согласно поэтажным планам спорного строения в данном строении существуют помещения, которые в дальнейшем могут использоваться как жилые (не жилые) или хозяйственные или бытовые. Право использовать в любом качестве данные помещения остается за собственником.

В Российском праве  нет ни  закона, ни иного нормативно-правового акта, которым было бы   запрещено в индивидуальном жилом доме  делать несколько входов и выходов, делать несколько жилых и\или не жилых помещений, делать несколько санузлов, бытовых помещений.
Единственное ограничение установлено Градостроительным кодексом РФ, а именно: индивидуальный жилой дом должен быть площадью не свыше 1500 кв.м и количеством этажей не свыше трех. В Градостроительном Кодексе РФ (ни в каких либо иных нормативно-правовых актах) не указано ни предельное количество внутренних помещений, ни выходов на улицу, ни количество лестничных клеток и проемов в доме.

Поскольку обязательное проектирование индивидуального жилого дома не предусмотрено Градостроительным Кодексом РФ, оно (проектирование) остается на усмотрение собственника жилого дома.

Фактические все обстоятельства указывают на то, что дом содержит признаки также и индивидуального жилого дома.

При наличии двух признаков у спорного строения: индивидуальный жилой дом и многоквартирный жилой дом органами власти, а впоследствии и судом не установлено на основании чего они устранили данное противоречие и признали спорное строение многоквартирным домом.

Квартиры в доме не определены, он находится в общей долевой собственности граждан без выдела долей в натуре. Фактическое проживание граждан, не связанных родством, не предусмотрено в качестве условия признания дома многоквартирным жилым домом.

Действующее гражданское законодательство не содержит прямого указания на ограничения в совершении сделок с индивидуальными жилыми домами, и сам по себе факт нахождения дома в собственности нескольких лиц, не связанных между собой родственными связями, не является признаком самовольности постройки. В силу ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.


2. Нецелевое использование земельного участка.

Поскольку однозначно не установлено (см пункт 1), что спорное строение является многоквартирным домом, следовательно. земельный участок используется по своему целевому назначению.

В соответствии с Земельным Кодексом РФ земли в РФ  по целевому назначению подразделяются на следующие категории (статья 7 подпункт 2 часть 1): земли населенных пунктов;
 Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. А в силу статьи 85 ЗК РФ «В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым…»

Как правило на земельный участок под домом  зарегистрировано право общей долевой собственности.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права:
Объект права: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства….
Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано.

Таким образом, в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и Земельного кодекса РФ данный земельный участок может использоваться для осуществления индивидуального жилищного строительства

Существенным доказательством является довод о зонировании территории. Так статьей  85  Земельного кодекса РФ установлено, что «Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений», и далее (пункт5) «Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам».

Тем не менее, каких либо нормативно-правовых актов,  генеральных планов, регламентов и/или иных документов  в 99% случаев при строительстве дома просто не существовало в природе, только в начале 2013 года стали утверждаться генеральные планы территорий.


3. Данная постройка нарушает права администрации.

Вот здесь, натуральный бред. Сколько было процессов, сколько было вопросов к органам власти, как или чем нарушает дом права администрации – ответ был таким: Данное спорное строение нарушает права иных лиц на благоприятные условия проживания. Как, каким образом и в чем конкретно выражается данная угроза  ответить власть  не может.

Обращаю Ваше внимание, что обратится в защиту своих прав может только то лицо, чье право нарушено. Органами власти не доказана угроза жизни и здоровью неограниченного круга граждан. Истец  на всех судебных заседаниях  на вопросы ответчиков отвечал одной фразой: Данное спорное строение нарушает права иных лиц на благоприятные условия проживания. Как, каким образом и в чем конкретно выражается данная угроза прокурор ответить не смог.


4. Отсутствие коммуникаций и нарушение пожарной безопасности.

Федеральным законом Российской Федерации от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" установлено:

Статья 6. Условия соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности
1. Пожарная безопасность объекта защиты считается обеспеченной, если:
1) в полном объеме выполнены обязательные требования пожарной безопасности, установленные федеральными законами о технических регламентах;
2) пожарный риск не превышает допустимых значений, установленных настоящим Федеральным законом.


Статья 79. Нормативное значение пожарного риска для зданий, сооружений и строений
1. Индивидуальный пожарный риск в зданиях, сооружениях и строениях не должен превышать значение одной миллионной в год при размещении отдельного человека в наиболее удаленной от выхода из здания, сооружения и строения точке.
2. Риск гибели людей в результате воздействия опасных факторов пожара должен определяться с учетом функционирования систем обеспечения пожарной безопасности зданий, сооружений и строений.


Чтобы доказать, что пожарная безопасность объекта не обеспечена, истцам нужно доказать, что индивидуальный пожарный риск превышает 1/1000000.

Документы по расчету риска на основании которых, суд должен был установить факт нарушения ответчиками требований пожарной безопасности не представлены.

 Водоснабжение, водоотведение и канализование.

В рамках Постановления  Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. N 83
"Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения" (с последующими изменениями и дополнениями)  - это ЕДИНСТВЕННЫЙ документ, подтверждающий техническую возможность подключения, а поскольку это будут новые сети, то ни к какому ограничению мощности уже имеющихся сетей это не приведет.

 Подключение спорного объекта к электрическим сетям.

Согласно пункту 3 ПРАВИЛ НЕДИСКРИМИНАЦИОННОГО ДОСТУПА К УСЛУГАМ ПО ПЕРЕДАЧЕ ЭЛЕКТРИЧЕСКОЙ ЭНЕРГИИ И ОКАЗАНИЯ ЭТИХ УСЛУГ(в ред. Постановлений Правительства РФ от 21.03.2007 N 168,от 26.07.2007 N 484, от 15.06.2009 N 492, от 02.10.2009 N 785,от 03.03.2010 N 117, от 09.06.2010 N 416)
«Недискриминационный доступ к услугам по передаче электрической энергии предусматривает обеспечение равных условий предоставления указанных услуг их потребителям независимо от организационно-правовой формы и правовых отношений с лицом, оказывающим эти услуги».
На основании пунктов 4,9 вышеуказанных Правил
4. Потребителями услуг по передаче электрической энергии являются лица, владеющие на праве собственности или на ином законном основании энергопринимающими устройствами … Услуги по передаче электрической энергии предоставляются сетевой организацией на основании договора о возмездном оказании услуг по передаче электрической энергии (далее - договор).
9. Договор является публичным и обязательным к заключению для сетевой организации.

Кроме того, в силу пункта 20 Правил «Сетевая организация в течение 30 дней с даты получения документов, предусмотренных в пункте 18 настоящих Правил, обязана их рассмотреть и направить заявителю подписанный сетевой организацией проект договора или мотивированный отказ от его заключения».


На основании ПРАВИЛ ТЕХНОЛОГИЧЕСКОГО ПРИСОЕДИНЕНИЯ ЭНЕРГОПРИНИМАЮЩИХ УСТРОЙСТВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ЭЛЕКТРИЧЕСКОЙ ЭНЕРГИИ, ОБЪЕКТОВ ПО ПРОИЗВОДСТВУ ЭЛЕКТРИЧЕСКОЙ ЭНЕРГИИ, А ТАКЖЕ ОБЪЕКТОВ ЭЛЕКТРОСЕТЕВОГО ХОЗЯЙСТВА, ПРИНАДЛЕЖАЩИХ СЕТЕВЫМ ОРГАНИЗАЦИЯМ И ИНЫМ ЛИЦАМ, К ЭЛЕКТРИЧЕСКИМ СЕТЯМ (в ред. Постановлений Правительства РФ от 21.03.2007 N 168, от 14.02.2009 N 118, от 21.04.2009 N 334, от 24.09.2010 N 759)

Пункт 3

Сетевая организация обязана выполнить в отношении любого обратившегося к ней лица мероприятия по технологическому присоединению при условии соблюдения им настоящих Правил и наличии технической возможности технологического присоединения.
Независимо от наличия или отсутствия технической возможности технологического присоединения на дату обращения заявителя сетевая организация обязана заключить договор с лицами, указанными в пунктах 12.1, 14 и 34 настоящих Правил, обратившимися в сетевую организацию с заявкой на технологическое присоединение энергопринимающих устройств, принадлежащих им на праве собственности или на ином предусмотренном законом основании (далее - заявка), а также выполнить в отношении энергопринимающих устройств таких лиц мероприятия по технологическому присоединению.


5. Дом построен с нарушениями строительных норм и правил, угрожает жизни и здоровью граждан.

В большинстве случаев выводы экспертов по судебной строительно-технической экспертизе говорят об обратном: выявленные нарушения могут быть устранены без сноса строения, угрозы жизни и здоровью граждан данное строение не несет.

6.  Сама по себе государственная регистрация права  не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости

Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006 № 93-ФЗ (далее - Закон № 93-ФЗ), Закон о регистрации дополнен статьей 25.3, которой установлен упрощенный, отличный от действующего ранее, порядок государственной регистрации прав граждан на объекты индивидуального жилищного строительства. В соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации, основанием для регистрации в ЕГРП права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом), то есть документом, подтверждающим факт создания жилого дома на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, является кадастровый паспорт жилого дома, а истребование иных документов (в частности, разрешения на строительство, предоставление которого было необходимо при ранее действовавшем порядке) не допускается.
Кроме того, Законом № 93-ФЗ статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнена тезисом о том, что право на самовольную постройку может быть признано не только в судебном, но и в ином установленном законом порядке (пункт 2 статьи 2 Закона № 93-ФЗ).
Системный анализ приведенных норм права, позволяет  сделать вывод о том, что с момента установления права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства в порядке, предусмотренном статьей 25.3 Закона о регистрации (с момента государственной регистрации права собственности в ЕГРП), объект индивидуального жилищного строительства, созданный без разрешения на строительство, утрачивает статус самовольной постройки и на данный объект в полной мере распространяется правовой режим недвижимого имущества, право собственности на которое может быть прекращено или оспорено в установленном законом порядке и по основаниям, предусмотренным законом. Таким образом Законом установлено, что  возможность сноса объекта индивидуального жилищного строительства, на который в соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации установлено право собственности гражданина, из пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует.
Следовательно, в настоящее время жилой дом не является самовольной постройкой, в связи с чем, оснований для его сноса не имеется.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Предусмотренное в статье 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» положение о том, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, указывает на возможность оспаривания не самих действий регистрирующего органа по регистрации прав других лиц, а именно прав, возникновение которых было зафиксировано в правоустанавливающих документах и зарегистрировано органом государственной регистрации.
Поэтому факт регистрации за ответчиками права собственности на объект недвижимости, которое не оспорено в установленном законом порядке, презюмирует законность возведения ответчиками указанного объекта недвижимости. В силу этого, права на такой объект, удостоверенные актом государственной регистрации могут быть оспорены в рамках спора об основаниях возникновения прав, но не в рамках требования о сносе самовольной постройки.


7. Невозможность эксплуатации данного объекта

Не применены нормы  части  8 статьи 36 ГрК РФ, согласно которой  Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В данных жилых домах, как правило,  зарегистрированы и постоянно проживают фактически все собственники, а также  несовершеннолетние дети.

Таким образом, при недоказанности факта угрозы жизни и здоровью,  полагаю, даже в случае установления судом, что дом является многоквартирным эксплуатация его возможна.


8. На данные правоотношения исковая давность не распространяется.

Только в том, случае если есть угроза жизни и здоровью, в данном случае трехгодичный срок исковой давности должен был быть применен, поскольку ни истцом ни материалами дела ни обстоятельствами  не доказана угроза жизни и здоровью.
Между тем, исследование выводов экспертов, а не голословные утверждения истца и  выяснение данного вопроса, с учетом приведенных норм закона, являлось юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения спора с учетом прав и интересов сторон, имея ввиду, что снос всего строения может быть признан допустимым только в том случае, если исключается возможность его приведения в состояние, которое соответствует правам собственника земельного участка.

      Кроме того, я  считаю, что истец (орган власти)  имел реальную возможность установить факт самовольного строительства на ранней стадии возведения объекта и пресечь данную деятельность, однако это сделано не было. Напротив, материалы и обстоятельства подобных  дел свидетельствуют о том, что истец фактически не возражал против строительства. Предъявление истцом требования о сносе здания в настоящее время должно расцениваться судом как злоупотребление правом, что в соответствии со статей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет отказ в судебной защите.


Ваше решение в комментариях



Tags: беспредел власти, недобросовестные застройщики, снос домов, специальный репортаж
Subscribe

promo nwulf december 8, 2015 21:38 9
Buy for 20 tokens
Про уловки страховых компаний, особенно когда касается возмещения по договору добровольного страхования (КАСКО) написанно сотни тысяч статей. Но всегда приятно, когда ты принимаешь участие в том, чтобы заставить страховую компанию исполнять свои обязательства. мне попало в руки дело, когда при…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 2 comments